/ Begrippen

Begrippen

Koopakte

In de koopakte leggen verkoper en koper hun afspraken schriftelijk vast. De koopakte wordt vaak voorlopige koopakte genoemd, maar deze term is misleidend. De koopakte is alleen dan voorlopig als er een ontbindende voorwaarde in is opgenomen.

Het is wettelijk verplicht om de koopakte van een woning schriftelijk vast te leggen. Een niet schriftelijke koopovereenkomst van een woning geldt niet.

Naast omschrijving van woning, bevat de koopakte vanzelfsprekend afspraken over de koopprijs, wie de kosten draagt van de transactie, wanneer de leveringsakte zal worden ondertekend. Ook bevat zij afspraken, zonder volledig te zijn:

  • of de oppervlakte van het perceel bekend is, of dat het Kadaster het perceel nog definitief moet komen inmeten, en als het Kadaster nog moet komen inmeten of een afwijking van de definitieve oppervlakte, zoals door het Kadaster vast te stellen, tussen partijen zal worden verrekend;

  • of er een waarborgsom of bankgarantie dient te worden gestort;

  • of en welke beperkingen er spelen, in de zin van erfdienstbaarheden, kettingbedingen, kwalitatieve verplichtingen, wat het voorgenomen gebruik is van de koper;

  • of er verontreiniging speelt, asbest, of een saneringsverplichting;

  • of het verkochte een monument is, beschermd stads of dorpsgezicht;

  • of eigenaarslasten worden verrekend, zoals onroerende zaak belasting en waterschapslasten;

  • een regeling van de overgang van het risico;

  • een regeling wanneer de koper de woning feitelijk kan betrekken;

  • een boeteregeling en schadevergoedingsregeling wanneer een van de partijen zijn verplichtingen niet nakomt;

  • eventuele ontbindende voorwaarden;

  • een regeling of de koopakte geregistreerd dient te worden bij het Kadaster.

Drie dagen bedenktijd

De koper consument heeft het recht binnen drie dagen nadat hij de koopakte heeft ontvangen de koop te ontbinden zonder opgave van redenen en zonder dat de koper een vergoeding behoeft te betalen aan de verkoper. De drie dagen bedenktijd is in het leven geroepen om de consument/koper te behoeden voor overhaaste financiële beslissingen. De drie dagen bedenktijd gaan in nadat het contract door beide partijen, koper en verkoper is ondertekend en nadat het contract aan koper is overhandigd. In de drie dagen termijn moeten tenminste twee werkdagen aanwezig zijn. De Algemene Termijnenwet is op de drie dagen regeling van toepassing.

Het is mogelijk om een langere bedenktijd dan drie dagen overeen te komen, het is niet mogelijk om een kortere bedenktijd dan drie dagen overeen te komen.

De verkoper heeft geen bedenktijd. De bedenktijd eindigt in beginsel de derde dag om 24.00 uur.

Het is wel mogelijk als koper om afstand te doen van de drie dagen bedenktijd. In de praktijk betekent het dan dat de leveringsakte bij de notaris binnen de drie dagen-termijn getekend wordt. Het is raadzaam vooraf advies in de winnen over het gebruik van deze mogelijkheid afstand te doen. Voorzichtigheid en terughoudendheid zijn daarbij geboden. Als de koper wil ontbinden moet hij ervoor zorgen dat zijn bericht van ontbinding de verkoper voor het einde van de bedenktijd heeft bereikt. In het kader van het bewijs is het belangrijk het ontbinden schriftelijk te doen, bijvoorbeeld via aangetekend schrijven met ontvangstbevestiging of via fax met ontvangstbevestiging.

Tot slot: de spijtoptant, die binnen zes maanden alsnog besluit tot koop van hetzelfde huis over te gaan, kan niet wederom gebruik maken van de wettelijke bedenktijd.

Registratie koopakte bij het Kadaster

De koper heeft de mogelijkheid de schriftelijke koopakte te laten registreren bij het Kadaster. De notaris die ook de levering verzorgt, kan daarvoor zorg dragen. Deze registratie vindt dan gebruikelijk plaats aansluitend aan het einde van de drie dagen-termijn, of zoveel later als de notaris de koopakte ontvangt. Het doel van de registratie van de koopakte is dat de koper beschermd wordt tegen een aantal risicovolle gebeurtenissen die zich kunnen voordoen bij de verkoper in het traject tussen het verkopen van de woning en juridische levering. Dat wil zeggen, het tekenen van de notariële akte van levering. Daarbij valt te denken aan faillissement van de verkoper, beslaglegging op het verkochte object door een derde, maar ook verkoop van de woning aan een ander door dezelfde verkoper. De bescherming van de koper duurt zes maanden. Het is niet mogelijk dezelfde koopakte daarna nogmaals voor weer een nieuwe termijn in te schrijven bij het Kadaster.

Overdrachtsbelasting

Bij de levering van een woning, grond of appartement wordt in beginsel overdrachtsbelasting betaald. De overdrachtsbelasting wordt betaald over de koopprijs of over de waarde van de over te dragen woning, grond of appartement. De overdrachtsbelasting bedraagt op dit moment 2% voor woningen en wordt geheven door de notaris die de akte van levering verzorgt. De notaris draagt er zorg voor dat de overdrachtsbelasting vervolgens wordt voldaan aan de fiscus. Bij nieuwbouw is meestal geen overdrachtsbelasting verschuldigd maar BTW, of te wel omzetbelasting.

Indien dezelfde woning, grond of appartement binnen zes maanden twee maal van eigenaar wisselt, geldt er een tegemoetkoming van overdrachtsbelasting voor de tweede verkrijger.

De overdrachtsbelasting komt voor rekening van de koper, indien afgesproken is dat de woning kosten koper wordt verkocht.

Leveringsakte

De juridische levering van een onroerend goed dient in Nederland te gebeuren middels een notariële akte. In deze akte worden de afspraken vanuit de koopakte overgenomen in de leveringsakte. Deze akte wordt vervolgens ingeschreven bij het Kadaster.

Kadaster

Het Kadaster verzamelt gegevens over registergoederen in Nederland, houdt deze bij en stelt deze tegen vergoeding beschikbaar. Om rechtsgeldig eigenaar te worden van een onroerend goed dient de leveringsakte bij het Kadaster te worden ingeschreven. Ook een hypotheek is pas rechtsgeldig gevestigd als de akte is ingeschreven bij het Kadaster. De notaris draagt daar zorg voor.

Geheel kadastraal perceel/gedeeltelijk kadastraal perceel

Een geheel kadastraal perceel is een perceel dat door het Kadaster uitgemeten is en waarvan de oppervlakte bekend is. Een gedeelte van een kadastraal perceel is een gedeelte van een geheel kadastraal perceel, waarvan de oppervlakte nog niet bekend is en waarvan nog uitmeting moet plaatsvinden bij het Kadaster.

Sleutelverklaring

De sleutelverklaring wordt opgemaakt als de feitelijke levering te weten het overhandigen van de sleutels van het huis, eerder plaatsvindt dan de juridische levering, het ondertekenen van de leveringsakte bij de notaris. Door het ondertekenen van de sleutelverklaring gaat het risico over, dit betekent concreet dat de koper zorg zal moeten dragen voor het verzekeren van het object tegen brand en andere calamiteiten. Een sleutelverklaring geeft het kader aan waarbinnen de koper alvast werkzaamheden mag verrichten aan het huis. De verkoper geeft hiervoor dan zijn toestemming. Het is ook mogelijk in de sleutelverklaring een vergoeding af te spreken vanwege de eerdere ingebruikname en een afspraak te maken over wie de zakelijke lasten, te weten onroerende zaak belasting en waterschapslasten draagt bij eerdere ingebruikname.

Tevens wordt in de sleutelverklaring het gebruik van gas, water en licht geregeld.

Bij het gebruik maken van een sleutelverklaring is voorzichtigheid geboden. Er zijn wat haken en ogen, bijvoorbeeld:

Indien de koper wegens eerdere ingebruikname een vergoeding verschuldigd is en de periode waarbinnen van de sleutelverklaring gebruik wordt gemaakt een langere termijn bestrijkt, zou de rechter kunnen oordelen dat er een huurverhouding is ontstaan met alle gevolgen van dien.

Indien het risico overgaat en er tevens sprake is van een betaling van de koopsom of een gedeelte daarvan, terwijl de juridische levering, het tekenen van de notariële akte pas later plaatsvindt, is er volgens de belastingdienst sprake van een economische eigendomsoverdracht, die belast is met overdrachtsbelasting. Met andere woorden: er is dan eerder overdrachtsbelasting verschuldigd dan op het moment van het tekenen van de leveringsakte.

Een sleutelverklaring kan ook een nadeel zijn, indien de koper zich niet aan de gemaakte afspraken houdt, zijn klussen gaat verder dan wat tussen partijen overeengekomen is. Indien de juridische levering uiteindelijk niet doorgaat, omdat de koper bijvoorbeeld zijn financiering niet rond krijgt, heeft de verkoper een probleem.

Voorzichtigheid is dus geboden. Indien u gebruik maakt van een sleutelverklaring is het raadzaam goed de kaders vast te leggen, waarbinnen van de verklaring gebruik kan worden gemaakt en wat er dient te gebeuren als er onverhoopt toch een kink in de kabel komt.

Erfdienstbaarheden

Een erfdienstbaarheid is een last waarmee een onroerende zaak te weten, het dienend erf is bezwaard ten behoeve van een andere onroerende zaak, te weten het heersend erf.

Het kan daarbij bijvoorbeeld gaan om een recht van overpad of een recht van vrij uitzicht of een recht tot het hebben van kabels en leidingen in andermans grond ten behoeve van afwatering en riolering. Een erfdienstbaarheid wordt vastgelegd in een notariële akte en ingeschreven bij het Kadaster. Voor het vestigen van een erfdienstbaarheid is medewerking van beide partijen, te weten de eigenaren van het dienend erf en de eigenaren van het heersend erf noodzakelijk. Een erfdienstbaarheid gaat automatisch mee over als de eigendom van de woning waaraan de erfdienstbaarheid gekoppeld is van eigenaar wisselt. Een erfdienstbaarheid is daarmee een zogenaamd afhankelijk recht. Het volgt de woning waaraan het gekoppeld is. Een erfdienstbaarheid heeft vaak betrekking op aangrenzende percelen, maar dit is niet noodzakelijk.

Kettingbeding

Een kettingbeding is een afspraak tussen partijen, waarbij een partij iets moet dulden of nalaten. Bijvoorbeeld het verbod tot het uitoefenen van een horecagelegenheid. Deze verbintenis wordt neergelegd in de akte van levering, welke wordt ingeschreven bij het Kadaster. In tegenstelling tot een kwalitatieve verbintenis is een kettingbeding een afspraak tussen partijen en dus niet aan de woning verbonden.

Kwalitatieve verplichting/kwalitatieve verbintenis

Een kwalitatieve verplichting (verbintenis) is een afspraak tussen partijen, waarbij een partij iets moet dulden of nalaten. Bijvoorbeeld het verbod tot het uitoefenen van een horecagelegenheid. Deze kwalitieve verbintenis wordt neergelegd in een notariële akte en wordt bij het Kadaster ingeschreven. De kwalitiatieve verbintenis is daarmee dan ook aan de woning verbonden.

Antispeculatiebeding

Een antispeculatiebeding is een beding dat de mogelijkheid beperkt om een woning te vervreemden. Veelal wordt het opgelegd bij nieuwbouw. Het beding gaat prijsopdrijving tegen. Er zijn verschillende constructies denkbaar.

In het beding wordt bijvoorbeeld gesteld dat binnen een aantal jaren na eerste ingebruikname het huis niet mag worden verkocht. Tevens wordt er vaak een verplichting tot zelfbewoning opgelegd. Wil men het huis toch verkopen of niet zelf bewonen dan kan dit slechts met toestemming van de oorspronkelijke eigenaar. Vaak is dit de gemeente. De gemeente heeft dan de mogelijkheid te bepalen dat een gedeelte van de winst moet worden afgedragen. Een en ander is dichtgetimmerd met een boete. Met een antispeculatiebeding wil men voorkomen dat huizen puur uit winstbejag worden gekocht en doorverkocht.

Appartement

Een appartement is een woning in een groter gebouw. De juridische benaming voor een appartement is een appartementsrecht.

Appartementsrecht

Een appartementsrecht is het recht tot het uitsluitend gebruik van een aandeel in het grotere gebouw. Het appartementsrecht wordt vastgesteld in de akte van splitsing.

Servicekosten

Servicekosten zijn kosten die betaald worden voor bepaalde gemeenschappelijke diensten, zoals het schoonmaken van het trappenhuis, het reinigen van de ramen aan de buitenzijde, gemeenschappelijk onderhoud van de gemeenschappelijke groenvoorziening. Iedere eigenaar van een appartement is verplicht zijn aandeel in de servicekosten te betalen.

De nieuwe eigenaar is van rechtswege mede aansprakelijk voor achterstallige betalingen van servicekosten van de vorige eigenaar.

Vereniging van Eigenaren

De eigenaren van de woningen in het appartementencomplex hebben hun belangen verenigd in een zogenaamde vereniging van eigenaren. De vereniging zorgt voor het regelen van het gezamenlijk onderhoud van het gebouw. Daartoe int zij bij de eigenaren een periodieke bijdrage, de zogenaamde servicekosten. Ook behartigt zij de gemeenschappelijke belangen van de eigenaren. De eigenaar van een appartement in een appartementencomplex is van rechtswege lid van de vereniging van eigenaren. Het is dus niet mogelijk het lidmaatschap te weigeren omdat dit gekoppeld is aan het zijn van eigenaar van een appartement. Dit betekent ook dat het lidmaatschap eindigt bij het verkopen van het appartement.

De vereniging van eigenaren is verplicht ervoor te zorgen dat het complex als geheel goed verzekerd is. Daarbij is de belangrijkste verzekering de brandverzekering.

Splitsingsakte

In de splitsingsakte wordt ieders aandeel in het appartementencomplex vastgelegd. De splitsingsakte wordt vastgelegd bij notariële akte en vormt de basis van ieders gerechtigdheid in het appartementencomplex. De splitsingsakte wordt bij het Kadaster ingeschreven. Via het Kadaster kan ieder inzage nemen in de splitsingsakte. Daarnaast wordt in de splitsingsakte de vereniging van eigenaren opgericht, met de statuten van de vereniging.

Reglement van splitsing

De statuten van de vereniging zijn opgenomen in een zogenaamd reglement van splitsing. In dit reglement zijn de rechten en verplichtingen van de diverse bewoners van de appartementseigenaren opgenomen. Dit reglement van splitsing bestaat uit een zogenaamd modelreglement, vastgesteld door de Koninklijke Notariele Beroepsorganisatie. Dit is mogelijk omdat een groot aantal zaken voor alle verenigingen van eigenaren gelden. Daarnaast zijn afwijkingen van dit modelreglement mogelijk. Deze afwijkingen worden opgenomen in de akte van splitsing.

Splitsingstekening

Bij de splitsingsakte behoort een splitsingstekening. De splitsingstekening geeft ondermeer aan de begrenzing van de verschillende gedeelten van het gebouw, te weten de ruimten die bestemd zijn voor afzonderlijk gebruik en de gemeenschappelijke ruimten. De splitsingstekening wordt aan de akte van splitsing gehecht.

Organen vereniging van eigenaren

De twee belangrijkste organen van de vereniging van eigenaren zijn de vergadering van eigenaars, of de algemene ledenvergadering en het bestuur. Het bestuur bestaat veelal bij grotere complexen uit een professionele bestuurder, deze heet de administrateur. Deze beheert de gelden, voert bepaalde taken uit en geeft advies aan de vereniging van eigenaren. De algemene vergadering van de vereniging van eigenaren zijn het belangrijkste orgaan. Zij nemen uiteindelijk de meeste beslissingen.

Huishoudelijk reglement

De vereniging van eigenaren kan een huishoudelijk reglement opstellen. Het huishoudelijk reglement is bedoeld als een aanvulling op de statuten van de vereniging zoals opgenomen in de splitsingsakte.

In het huishoudelijk reglement worden zaken geregeld als het gebruik van gemeenschappelijke ruimten, het niet veroorzaken van overlast in de vorm van lawaai in de avonduren.

Reservefonds

Iedere vereniging van eigenaren is wettelijk verplicht een reservefonds te hebben voor bekostiging van het onderhoud van de gemeenschappelijke delen of ruimten binnen het appartementencomplex.

Belemmeringenwet Privaatrecht

De belemmeringenwet Privaatrecht geeft de overheid een sturend mechanisme om belemmeringen die voortvloeien uit onder andere eigendomsverhoudingen op te heffen. Daarbij valt met name te denken aan infrastructurele werken. Het openbaar belang dient daarbij zwaarder te wegen dan het privaatrechtelijk belang, te denken valt aan het leggen en houden van kabels en leidingen voor aardgas, en waterleidingen, welke lopen of liggen in particulier bezit.

Opstalrecht

Een opstalrecht is een recht om in, op of boven een onroerende zaak van een ander, werken of beplantingen of gebouwen in eigendom te hebben. Een opstalrecht wordt gevestigd bij notariële akte, die wordt ingeschreven bij het Kadaster. De constructie van het vestigen van een opstalrecht wordt tegenwoordig ook vaak gebruikt voor het instandhouden van kabels en leidingen van openbare nutsvoorzieningen.

Direct advies aanvragen


Verzenden
Heeft u gevonden wat u zocht?
Delen
Uw waardering

© 2016

Privacy           Algemene voorwaarden           Sitemap