De akte van de verdeling van een woning is net zoals de levering van een woning bij een aankoop, verplicht notarieel. Ook de verdelingsakte moet worden ingeschreven bij het Kadaster. Veel werkzaamheden die in het kader van een verdeling moeten worden verricht zijn dezelfde als bij een levering. Om een zo volledig mogelijk beeld te geven wordt hieronder een opsomming gegeven van onze voorbereidende werkzaamheden
Deze werkzaamheden hebben betrekking op de woning, de financiering van de woning en de persoonlijke situatie van de partners die uit elkaar gaan.
Hieronder volgen de belangrijkste werkzaamheden:
Wij onderzoeken of de partijen die de woning wensen te verdelen ook daadwerkelijk eigenaar zijn van de woning.
Dit onderzoek gebeurt grofweg op twee manieren:
Om een zo goed mogelijk inzicht te krijgen in de persoonlijke situatie van partijen werken wij met vragenlijsten, waarop een aantal voor ons essentiële vragen zijn vermeld. Het goed en juist beantwoorden van deze vragen en daarnaast het tijdig insturen van deze vragenlijsten maakt dat wij uw dossier goed kunnen behandelen. Twijfelt u bij vragen niet contact met ons op te nemen. Hoewel sommige vragen soms niet ter zake doende leiden, kunnen zij voor ons kantoor toch zeer essentieel kunnen zijn. Vanzelfsprekend is ten aanzien van de door u verstrekte gegevens volledige privacy gewaarborgd.
Om de situatie van alle bij de transactie betrokkenen zo goed mogelijk in beeld te brengen, vindt er een onderzoek plaats van de betrokkenen aan de hand van de zogenaamde gemeentelijke basisadministratie (GBA).
De notaris controleert de persoonsgegevens van de partijen aan de hand van geldige identiteitsbewijzen, paspoort, rijbewijs of identiteitskaart.
Zonder een dergelijke controle kunnen wij onze diensten niet aanbieden. Bij deze check controleren wij ook of het betreffende document niet als vermist staat geregistreerd.
Van alle betrokkenen, meestal de beide ex partners wordt een check gedaan in het faillissementsregister. Een persoon die failliet is gegaan is beschikkingsonbevoegd volgens de Nederlandse wetgeving en kan niet rechtsgeldig meewerken aan de verdeling. Daarvoor is medewerking van de curator noodzakelijk.
In het kader van het onderzoek naar de eigendomssituatie van het te verdelen pand vindt er een onderzoek plaats bij het Kadaster. Er wordt gecontroleerd of de partners of echtgenoten die als eigenaar bij het Kadaster als eigenaar geboekt staan ook echt eigenaren zijn. De akte waarbij destijds de partners of echtgenoten het huis geleverd kregen is daarbij een essentieel onderdeel.
Om een zo goed mogelijk beeld te krijgen van het de woning die wordt verdeeld, vindt de check bij het Kadaster in ieder geval drie keer plaats vindt.
In vakjargon heten deze checks de eerste recherche, de herrecherche en de narecherche
De eerste keer vindt het onderzoek via het Kadaster plaats bij binnenkomst van uw dossier, de zogenaamde eerste recherche. Daarbij wordt zowel de eigendomssituatie als de hypothecaire situatie van het pand in beeld gebracht.
De tweede keer vindt het bewuste onderzoek plaats op de dag van het tekenen van de akte van verdeling, en wel kort voordat de akte daadwerkelijk getekend wordt door alle betrokkenen.
De derde en laatste check vindt plaats daags na het tekenen van de akte voordat de gelden worden uitgeboekt..
Bij deze drie checks controleert de notaris steeds de eigendomssituatie. Ook de hypotheken situatie en de situatie of er onverhoopt beslag is gelegd op de woning echter onder de loep genomen.
Ons kantoor onderzoekt of er ten aanzien van de woning nog verdere bijzonderheden spelen, die voor de betrokken partijen van belang kunnen zijn. Te denken valt daarbij ondermeer aan Algemene Voorwaarden van de gemeente, erfdienstbaarheden of kettingbedingen. Al deze bijzondere bepalingen worden uit de leveringsakte overgenomen in de verdelingsakte. Partijen hebben zich destijds in de leveringsakte verbonden zich aan deze voorwaarden te houden. Deze afspraak blijft van kracht en wordt nogmaals opgenomen in de verdelingsakte.
De ontwerp verdelingsakte bevat de afspraken tussen partijen over het te verdelen pand. De akte vermeldt tevens de waarde van de woning en het bedrag waarmee de partner die de woning niet overneemt wordt gecompenseerd, dit laatste natuurlijk alleen indien dit aan de orde is.
Essentieel bij een verdeling van een woonhuis is de waarde van de woning die wordt verdeeld. Bij twijfel is het raadzaam om de woning te laten taxeren.
Gebeurt dit niet en blijkt de woning achteraf voor een te lage waarde te zijn verdeeld dan kan dit allerlei problemen opleveren. Tineke Groot notaris te Oisterwijk kan u hierbij adviseren.
Belangrijk is ook welk tijdstip wordt aangehouden als de datum van verdeling. Vanaf de datum van verdeling komen meestal de baten en lasten van de woning voor rekening en risico van degene die de woning overneemt. Dit betekent ook dat indien de woning daarna in waarde daalt of stijgt of noodzakelijk onderhoud behoeft, dit voor rekening en risico komt van degene die de woning overneemt of heeft overgenomen. Vaak wordt als datum van verdeling aangehouden het tijdstip waarop de partners uit elkaar zijn gegaan. Bij een verdeling in het kader van een erfenis wordt ook vaak de sterfdag aangehouden van de overledene als datum van verdeling.
Andere afspraken zijn vanzelfsprekend mogelijk.
In het kader van verdeling van de woning zal tevens de financiering opnieuw moeten worden bezien. De akte van hypotheek bevat meestal de bepaling dat de beide partners of echtgenoten hoofdelijk, dat wil zeggen ieder voor de volle 100%, aansprakelijk zijn voor de lening.
Indien een woning wordt toebedeeld aan een van de ex partners, ontstaat een onwenselijke situatie als de andere partner nog mede aansprakelijk blijft voor de hypotheekschuld.
Tegenover een aansprakelijkheid richting de bank staat dan geen eigendom meer, de halve woning is immers in het kader van de verdeling al aan de ex partner toebedeeld.
Het is dan ook noodzakelijk vooraf met de bank te overleggen of het mogelijk is dat de partner of echtgenoot die de woning overneemt, ook de schuld mag of kan overnemen.
Dit is echter uitsluitend ter beoordeling van de bank. De bank beoordeelt dit aan de hand van de financiële situatie van degene die de woning overneemt. Indien de bank ermee instemt dat de partner die in het kader van de verdeling de woning krijgt toebedeeld, tevens alleen aansprakelijk wordt voor de schuld, maakt de bank een zogenaamde akte ontslag aansprakelijkheid op. In deze akte wordt geregeld dat de bank de andere partij niet langer aansprakelijk zal stellen voor de hypotheekschuld en omgekeerd dat de bank haar hypotheekrecht ook niet zal gebruiken voor andere schulden die de ex partner eventueel nog heeft bij de bank.
Indien de bank niet mee wil werken aan ontslag aansprakelijkheid blijft de ex partner mede aansprakelijk.
Het oversluiten van de hypotheek naar een andere bank is dan mogelijk een oplossing. Vanzelfsprekend moet die andere bank dan wel bereid zijn op basis van de financiële situatie van de eigenaar partner een nieuwe financiering te verstrekken.
Soms wordt ook door de bank een extra borgstelling geëist van ouders of andere naaste verwanten, wil de bank meewerken aan het ontslag aansprakelijkheid.
Indien oversluiten geen oplossing is en een borgstelling van ouders evenmin, blijft als laatste oplossing over dat de partner die de woning overgenomen heeft, de ex partner vrijwaart voor elke aansprakelijkheid, de zogenaamde vrijwaringsverklaring. Met andere woorden klopt de bank dan toch bij de ex partner aan, dan kan deze vervolgens verhaal zoeken op de partner eigenaar van de woning. Dit heeft alleen het gewenste resultaat, indien deze vermogen heeft. Van een kale kip valt niet te plukken.
Raadhuisstraat 9
5066 AP Moergestel
Telefoon: 013-5286847
Fax: 013-5216511
E-mail: info@tinekegrootnotaris.nl
Postbus 90, 5066 ZH Moergestel
Openingstijden:
Maandag tot en met vrijdag tussen 8:30 uur en 12:00 uur en tussen 13:00 uur en 17:00 uur